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十年调控 专家褒贬不一

来源:兰州律师网作者:刘世龙律师时间:2013-03-14 17:06:20点击:

对于十年调控下的中国楼市,社会各界也是褒贬不一,有观点表示,外界称越调越高是误读,如不调将疯涨。当然有些专家学者则表示,楼市十年九调房价上涨120%,年均上涨12%,最高年涨幅接近30%。调控犹如弹簧,打压越深反弹越高。

  【正方观点——没有调控,房价会疯涨】

  十年调控取得预期效果

  全国人大代表、建业住宅集团(中国)有限公司董事局主席胡葆森:过去十年调控房价越调越高,但是不调控有可能更高,所以调控总体上还是取得了预期效果。如果没有调控可能会更高,所以调控我们还是应该看到它的效果,总体上这个调控还是取得了预期的效果,2011年开始的3600万套保障房的建设,我们看到2011年、2012年,每年都开工大概六七百万套,今年大概预计要交工450万套。所以,这种保障房的大量推出,会从根本上改善市场供应的结构。

  这十年调控效果比较明显

  清华大学土木水利学院副院长、房地产研究中心主任刘洪玉:中国房地产市场的发展经历了1992-1998年“起步”、1999-2004年“量增”和2005-2010年“价涨”三个阶段,市场的这些发展变化,政府政策的变化或调整起到了重要作用。10年来除了2008年受国际金融危机影响房价明显下调,2011年和2012年房价涨幅较低外,其他年份的房价上涨幅度基本都超过了两位数。因此,说“十年九调、屡调屡涨”是一个客观的事实描述。

  就近两年房地产市场调控效果而言,客观来看,住房投机和投资行为受到遏制,理性的基本住房需求成为市场主流,冷却降温效果明显。从房价看,对我国40个主要城市商品住房价格的统计显示,其上涨速度已经从2009、2010年12月的同比上涨27.74%、27.26%,下降为2011、2012年12月的同比上涨3.64%、5.97%,调控效果明显。

  如果没有调控,房价也许到天上去了

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞:总体从调控的角度看,这十年取得了成效,不像人们说的越调越高,应该是越高越调,政府是持之以恒抑制房地产过快上涨的。如果没有调控的话,“房价几年前就到天上去了,经济也可能崩盘了”。

  房地产出现房价过快上涨问题的根源是制度的失衡,中央的战略是先治标,先采取宏观调控的措施抑制房价过快上涨,为制度改革建立长效机制争取时间。

  房地产调控总的方针政策从理论来说都是没有问题的,是站得住脚的。抑制房价过快上涨,很重要的就是要抑制投机和投资,抑制不合理的需求。同时,政策也没有仅仅从需求的角度考虑,在加强土地的供给方面,也采取了种种措施。问题的关键是导致房地产投机、投资过度需求的因素,根本原因是制度方面的原因。

  【反方观点——调控,越调房价越高】

  10年来

  政府没有一次调控是对的

  都有后遗症

  华远地产股份有限公司董事长 任志强:去年我们做了一个关于2003年以来每一次调控措施后的评估报告,我们得出的结论是每一次调控都是错的,从来没有调控正确的。原因很清楚,当我们的调控都是以短期行为为目标的时候,通常会发生后遗症,一定是错的。

  我们的调控基本上是破坏市场经济机理,不管总需求和总供给之间有什么差别,反正就是我说了算,我想让它高它就高点,我想让它低就是低点。从2003年以后大部分是打压的。结果2008年经济危机之后我们出现了鼓励或者是振兴,把它弄上来了。从往下调到往上调,这几次都可以看到,2007年是往下调,是“两防”。没有把房地产产业政策当成一个目的是解决日益增长的消费需求,没有当成最终解决城镇化发展过程中住房需求的概念,而是当成短期之内经济过冷或者过热的调控工具。GDP掉下去的时候,就拉一拉房地产,让房地产把其他的产业带动起来。如果这是一个调控的目标,或者以价格为主的调控目标,一定是对市场经济最大的破坏,这种破坏会最终导致市场经济不发挥作用,行政命令发挥作用。

  所以,我认为调控政策只要是用非市场化的手段,通常是失败的,用市场化的手段,最终才能达到供求关系平衡而让房价变得相对合理,而让老百姓的收入有所提高。

  十年调控 效果让人不满意

  北京科技大学教授 赵晓:历经十年,从单一供给管理转向供给与需求综合管理,从防止房地产市场投资过热转向重点遏制房价过快上涨,我国房地产调控目标逐渐清晰,政策体系逐渐建立,在肯定调控成绩的同时,难免要问的是,为什么十年调控,甚至包括史上最严厉的调控,其调控效果有些让人不满意呢?

  其一,调控目标不够精准。地方政府因土地财政而明里暗里助推高房价,即使不能说是地方政府的故意之举,起码也是在当前的权力结构和政绩制度安排下,地方政府的无奈或默许之举。但是,当下必须思考的是,这种发展模式到底还能持续多久?

  其二,调控手段不够精准。在我国,收入分配严重失衡、财富两极分化是一个极其严峻但又难以很快改变的现实。这种畸形的财富储存模式在世界上都绝无仅有,由此导致的住房空置不仅是巨大的资源浪费,更会让本已紧张的住房供需矛盾雪上加霜。

  其三,调控决心不够。这也许是调控十年来,我们最需要反思的。2005年,中央政府就提出“将稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制”。2010-2012年,中央政府又多次重申调控问责制。但今天回想起来,有谁完成了调控目标呢?又有谁被问责了呢?

  调控十年越调越乱

  北京师范大学教授 董藩:我们经济下滑有一半都是因为房地产。一个地方政府,仅仅因为打压房地产就使交易税下降了一大半。未来中国的经济增长,靠外需肯定不行了,还会大规模搞建设,因为劳动力成本上升,而且不可逆转,而外需基本上对经济没有贡献。从2003年到今天已经十年了,这个宏观调控的出发点可能是对的,但是依据和思路都是错的。从2003年到2009年,原则还可以说是对的,但是到了2010年之后原则也是错的,为打压房价而打压房价,为了证明比市场强大而打压房价。