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虚降房价避税险被中介坑,二手房阴阳合同你还敢签吗

来源:兰州律师网作者:刘世龙律师时间:点击:

虚降房价避税买房人险被中介坑,二手房阴阳合同你还敢签吗?


上诉人某中介公司与被上诉人彭某、原审第三人孙某、韩某居间合同纠纷案

2014年3月25日,买房人彭某与卖房人曲某通过某中介公司签订了一份房屋买卖中介合同,曲某将其名下房屋以470万元的价格出售给彭某。合同同时约定彭某委托某中介公司购买上述房产,并代办房权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜,房屋权属转移登记过程中所产生的国家规定的税、费及中介费均由彭某承担。

该合同签订当日,彭某(甲方)与孙某(乙方)签订委托协议,约定甲方于2014年3月31日前(该房屋权属转移登记前)一次性支付乙方人民币115万元整,委托乙方代为交纳房屋在权属转移登记时买卖双方所产生的营业税、印花税、土地增值税、过户费、交易费、契税、登记费、工本费、中介佣金,若有剩余,剩余部分归乙方所有,作为甲方支付给乙方的委托费用;甲乙双方约定该房屋权属转移申报价格由乙方决定,甲方须无条件配合,若甲方不同意乙方的申报价格,坚持以其他价格申报,则多出税费由甲方全权承担。孙某与韩某系夫妻,韩某的名片上载明其为某中介公司的董事长。

2014年3月27日,彭某向孙某转账支付了1136500元,该款项中,包括彭某支付给某中介公司的中介费112800元,上诉人某中介公司对该情况予以认可。孙某在代办交税时,申报该房屋的售房款为3167950元,交纳税额745083.46元及契税95038.5元。办证过程中,孙某支付了转让费1863.6元、登记费550元、工本费18元和10元。此外,孙某向某中介公司支付了中介费112800元。后涉案房屋过户登记至彭某名下。

彭某认为:其所购买的房屋在南京市房产局办理过户时,以同类地区的房屋最低限价3167950元报税,所对应的税额为745083元及契税95038.5元。而彭某支付某中介公司1136500元,扣除相关税费以及中介佣金后,尚余183578.5元。因公司授权其工作人员与彭某签订的委托协议因违反法律的强制性规定应属无效,故诉至法院要求判令某中介公司应将剩余181136元退还彭某,孙某、韩某对上述义务承担连带责任。

原审法院经审理后判决一、某中介公司于判决生效之日起十日内一次性退还彭某181136元。二、驳回彭某对孙某、韩某的诉讼请求。

某中介公司不服原审法院判决,向本院提起上诉。二审庭审中,某中介公司与彭某均认可涉诉房屋买卖的真实交易价格为470万元。

本院经审理认为,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中,彭某与孙某签订的委托协议,约定房屋权属转移申报的价格与实际交易价格不符,实质是为了逃避国家税收,该行为损害了国家利益,应属无效。合同履行中,彭某支付某中介公司的中介费112800元是通过汇入孙某账户的方式支付,某中介公司与彭某所签订《房屋买卖中介合同》中部分中介服务由孙某履行,彭某所提供授权委托书虽系复印件,但综合中介公司为彭某提供居间服务的整个过程分析,彭某有理由相信孙某的行为代表某中介公司。综上,上诉人某中介公司的上诉请求与理由均不能成立,本院不予支持,并依法作出维持判决。

【评析】

房产中介公司帮助买、卖双方在房产交易过程中以较低的价格在房产管理部门办理过户,以少缴纳相应的税款的行为,在实际生活中较为常见。本案中,彭某与某中介公司签订了《房屋买卖中介合同》,约定了某中介公司作为中介方应当履行代为办理过户等相关义务,合同履行过程中,孙某实际履行了收取中介费、办理过户以及帮助买卖双方以较低的交易价格逃避税款的行为,孙某的行为应视为职务行为,相应后果应由某中介公司承担。而某中介公司的该行为,因违反了国家税法的相关规定,应为无效,其所多收取的相关费用,应当予以退还,故原审法院作出了以上判决,本院亦予以维持。

同时,本院在审理该案中,发现2014年3月,彭某购买该房屋实际交易价格为470万元,但彭某在办理房屋产权过户时,以3167950元进行计税。为此,彭某交纳税额为745083.46元、契税为95038.5元。

综上,交易主体在办理房屋产权过户交易时,存在逃避国家税收的行为。为此,本院向南京市地方税务局发出司法建议,对办理房屋产权过户时所应缴纳的税费重新进行核查后依法征收。该司法建议发出后,南京市地方税务局已按照实际交易价格对涉诉房屋办理产权过户时所应缴纳的税费予以了重新核算收缴,2015年11月1日,彭某补交了其应承担的契税45961.5元,案外人曲某补交了其应承担的土地增值税、个人所得税等共计425660.64元。